Если вы покупаете за наличные — нет. Многие семьи, продав жильё в другой стране или штате, покупают дом в Лас-Вегасе за наличные, и тогда банк вообще не участвует. Это самый быстрый путь: обычно 2–3 недели до закрытия сделки.
Если нужна ипотека — история желательна, но её отсутствие не приговор. Существуют программы, рассчитанные именно на тех, кто недавно в стране.
Обычная ипотека (conventional). Требует кредитный балл и историю. Если вы в США больше года, платите по картам и счетам вовремя — часто этого достаточно.
Программы для новоприбывших. Некоторые кредиторы учитывают «альтернативную» историю: аренда, коммунальные платежи, страховка. Это помогает, когда классического кредитного балла ещё нет.
Ипотека для нерезидентов (foreign national). Для тех, у кого нет номера SSN или грин-карты. Первый взнос выше (обычно 25–35%), ставка чуть выше, но купить дом реально.
Государственные программы (FHA). Низкий первый взнос — от 3,5%. Подходят при наличии SSN и минимальной истории.
Ориентиры: FHA — от 3,5%, обычная ипотека — от 3–5% (но комфортнее 10–20%), для нерезидентов — 25–35%. Чем больше взнос, тем ниже платёж и выше шанс одобрения. Точную цифру под вашу ситуацию посчитаем на консультации.
Первый шаг — предодобрение (pre-approval). Это письмо от кредитора о том, на какую сумму вы можете рассчитывать. Без него продавцы не воспринимают предложение всерьёз. Я свяжу вас с надёжным ипотечным специалистом (в том числе Zillow Home Loans), который работает с новоприбывшими, и мы получим предодобрение ещё до начала поиска.
Отсутствие кредитной истории — не стена, а вопрос правильной программы. За наличные, по FHA, по программе для нерезидентов — путь почти всегда есть. Давайте разберём именно ваш случай.